शेयरमा ‘स्टक मार्केट’ जस्तै घरजग्गा कारोबार गर्न ‘ल्याण्ड मार्केट’ !

भेषराज लोहनी
अध्यक्ष, नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ
मानव विकासको इतिहाससँगै पशुपालनबाट कृषि युगमा आएदेखि नै मानिसहरू अव्यवस्थित÷ व्यवस्थित दुवै हिसाबले बसोबास गर्न सुरु गरे । नेपालको परिस्थितिमा भने करिब ४ हजार वर्षअघिदेखि बसोबासको क्रम चलेको पाइन्छ ।

काठमाडौं उपत्यकाबाहेकको हकमा भारतका विभिन्न भागबाट मानिसहरू मानसरोवर जानेक्रममा उत्तराखण्डदेखि जुम्ला हुँदै आवतजावत हुन थाल्यो । त्यसपछि जुम्लाको सिंजा उपत्यकामा ठूलो संख्यामा भारतीय धार्मिक पर्यटक बस्नेक्रम सुरु भयो । ती भारतीय पर्यटक जुम्लामा बस्न थालेको १ हजार वर्षको इतिहास छ ।

क्रमिकरुपमा त्यहाँको बस्ती पूर्वी पहाडमा सर्ने क्रम हुँदै जाँदा आजको नेपाली भनिएको पर्वतीय समाज पूर्वी नेपाल, सिक्किम, आसाम हुँदै दार्जिलिङ र बर्मासम्म पुगेको देखिन्छ ।

आधुनिक घरहरू विकासको सुरुवात

आधुनिक नेपालको कुरा गर्दा वि.सं २००७ पछिको परिस्थितिलाई लिन सकिन्छ । त्यसपछि देशमा राजनीतिक परिवर्तन भयो । तराईमा जंगल फडानी गरेर माथिल्लो भागबाट बसाइ सरेर जानेक्रम र भारतको उत्तर प्रदेश एवं बिहारबाट पनि तराईका उर्वर भूमिमा मानिसहरू आउनेक्रम करिब २ सय वर्षअघिदेखि थियो ।

पछिल्लो समय भने मानिसहरू तराईमा बसोबास गर्नेक्रम उल्लेख्यरुपमा वृद्धि भयो । यता आधुनिक नेपालको विकास हुनेक्रममा पञ्चायत हुँदै बहुदलीय व्यवस्थाले रोजगारी वृद्धि, वैदेशिक रोजगारतर्फको आकर्षण, विभिन्न व्यापार, व्यवसाय र आर्थिक उपार्जनसँगै आधुनिक घरहरूको विकास हुने चरण सुरु भयो ।

माओवादी जनयुद्ध सुरु भएयता झन् शहरीकरणतर्फ मानिसको बसाइ र आकर्षण हुन पुग्यो । विगत् २५ वर्षयता आधुनिक हिसाबले शहरकेन्द्रित भएर मानिसहरू बसोबास गर्ने प्रचलन बढेको पाइन्छ ।

अपारदर्शी घरजग्गाको कारोबार र गुमेको राजश्व

विभिन्न कालखण्डमा विभिन्न ढंगले नेपालमा बसोबासको प्रचलन विस्तार हुँदै गए पनि घरजग्गाको कारोबार भने आजसम्म पारदर्शी हुन सकेको पाइन्न । अपारदर्शीताको कारणले यस क्षेत्रमा बेतिथि, विसंगति कायमै छ ।

घरजग्गाको कारोबार गर्ने ब्रोकर वा डेभलभपर्सलाई लाइसेन्सको व्यवस्था हुनुपर्दथ्यो । तर लाइसेन्स नभएका कारणले घरजग्गाको सरकारी मूल्य र बजार मूल्यमा धेरै ठूलो अन्तर छ । यही अन्तरका कारण राज्यले यथार्थरुपमा आम्दानी गर्न सकिरहेको छैन ।

उदाहरणको लागि कुनै घरजग्गाको सरकारी मूल्याङ्कन १० लाख छ भने बजार मूल्य ५० लाखभन्दा बढी हुने गर्दछ । तर किनबेच गर्नेले मालपोत कार्यालयमा गएर न्यून मूल्यमा खरिदबिक्री गरेको विवरण राख्ने गर्दछन् । यसले राज्यको ठूलो राजश्व गुमेको छ ।

विगत ४/५ वर्षलाई नियाल्ने हो भने ७ देखि १२ खर्ब रुपैयाँसम्मको कुल ४ लाखदेखि ७ लाख वटासम्म सम्पत्ति (घरजग्गा) खरिदबिक्री भएको सरकारी अभिलेखले देखाउँछ । तर कम मूल्य देखाउने आम नेपालीको चलन भएका कारण वार्षिक न्यूनतम ५ खर्बको न्यून बिजकीकरण भइरहेको पाइन्छ । त्यो ५ खर्बको न्यूनतम ४ प्रतिशत आय रजिस्ट्रेशन दस्तुर भनेर मान्ने हो भने २० अर्ब रुपैयाँ रजिस्ट्रेशन दस्तुरबापतको राजश्व राज्यले गुमाइरहेको छ ।

न्यूनतम ५ प्रतिशत लाभकर मान्ने हो भने अर्काे २५ अर्ब रुपैयाँ लाभकरबाट गुमेको छ । ब्रोकरहरूले देशभरबाट पचासौं अर्ब आम्दानी गर्दछन् तर उनीहरू करको दायरामा छैनन् । त्यसैले ठूलोमात्रा राज्यको राजश्व गुमिरहेको पाइन्छ । यतिमात्र होइन झूटा कामका घटना धेरै नै भइरहेका छन् ।

यो सबैलाई नियन्त्रण र व्यवस्थित गर्न महासंघले पहिलो एजेण्डाको रुपमा अब ‘स्टक मार्केट’ जस्तै ‘ल्याण्ड मार्केट’ बनाउनुपर्छ भनेको छ । अब घरजग्गा र सम्पत्तिको खरिदबिक्री खुला छोड्नु हुँदैन भन्ने महासंघको भनाइ हो । कुनै व्यक्तिले सम्पत्ति खरिदबिक्री गर्दछ भने एउटा प्रणालीमा गएर बिडिङ (बोलकबोल) गर्न सक्ने हुनुपर्दछ ।

प्रणालीअन्तर्गत खरिदकर्ता हजारौं प्राप्त गर्न सक्दछ र खरिदकर्ताले कुनै एउटा व्यक्तिलाई मात्रै पछ्याएर हिँड्नुपर्ने अवस्था रहन्न । उसले हजारौं सम्पत्ति बिक्रीमा रहेको पनि हेर्ने सुविधा पाउनेछ । त्यहाँ खरिदकर्ता वा बिक्रेता दुवैका लागि छनोट गर्न पाउने विकल्प हुन्छ । त्यस्तै टेण्डर बिडिङ गरेर वास्तविक मूल्यमा खरिदबिक्री हुन जानेछ । वास्तविक मूल्यमा खरिदबिक्री हुनेक्रम सुरु भएपछि माथि चर्चा गरेका विषयगत विकृत्ति आफैं नियन्त्रणमा आउनेछ ।

पचास गुणासम्म घरजग्गाको मूल्यवृद्धि

विगत २० वर्षको तुलना गर्ने हो भने कतिपय ठाउँमा बीसदेखि पचास गुणासम्म घरजग्गा एवं सम्पत्तिको मूल्य बढेको छ । यो नियन्त्रण हुनुपर्दछ । आजको दिनमा नेपालमा कतिवटा सम्पत्ति बिक्रीमा छन् अथवा खरिदकर्ता कति छन् त्यसको कुनै तथ्यांक छैन । यदि डिजिटल प्लेटफर्ममा लैजाने हो भने वास्तविकता पत्ता लाग्नेछ ।

बजारको भाउअनुसार कुनै पनि सम्पत्तिको मूल्य थाहा पाइनेछ र सोहीअनुसार बिक्रेताले पनि सूचना प्राप्त गर्न सक्नेछन् । सूचनाका आधारमा बिक्रेताले आफ्नो सम्पत्तिको मूल्य तय गर्न सक्दछन् । बजारमा चलेकोभन्दा बढी मूल्य राख्नुहुँदैन भनेर बिक्रेता स्वयं जानाकार हुनेछ ।

व्यक्तिले सूचनाबाट लाभान्वित हुने अवसर प्राप्त गर्दछ र हाल भइरहेका विकृति, विसंगति आफैं रोकिनेछ । यसकारण घरजग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित गर्न कम्तीमा पनि महानगरपालिका र उपमहानगरपालिकाले ‘ल्याण्ड मार्केट’को अवधारणा अवलम्बन गर्नुपर्दछ ।

गुरुयोजनाभित्र बसेरमात्रै शहरीकरण विकासको नियम

नेपाल सरकारले पनि पटक–पटक अनुमति प्राप्त कम्पनीहरूलाई मात्रै घरजग्गाको कारोबार सञ्चालन गर्न दिने व्यवस्था गर्ने भनेको छ । बजेटबाट समेत यी विषय पारित भए । आर्थिक वर्ष २०७९/८० को बजेटमार्फत अनुमति प्राप्त कम्पनीहरूलाई मात्रै घरजग्गाको कारोबार गर्न दिने र यो नियम सोही आर्थिक वर्षभित्रमा महानगरपालिका र उपमहानगरपालिकाबाट कार्यान्वयनमा ल्याउने भनेर उल्लेख गरियो । तर आ.व. २०७९/८० सकिएर आ.व. २०८०/८१ को अन्तिमतर्फ आइसक्दा पनि कुनै कार्यविधि आउन सकेको छैन ।

अर्काेतिर स–सानारुपमा जमिन टुक्र्याएर खरिदबिक्री गर्ने प्रवृत्तिलाई रोक्नुपर्ने देखिन्छ । देशभर २ रोपनी, ४ रोपनीलगायत यस्तैगरी टुक्र्याइएको जमिनले व्यवस्थित शहरीकरण हुन सक्दैन । अब ठूल–ठूला टाउनसिप बनाउन ठूला डिपिआर र गुरुयोजना निर्माण गर्नुपर्दछ । त्यो गुरुयोजनाअनुरुपमात्रै विकास गर्न पाइने नियम बनाइनुपर्दछ ।

गुरुयोजनाभन्दा बाहिर गएर कसैले आफूखुसी काम गर्न नपाउने नियम बसाल्नुपर्दछ । यसरी गुरुयोजनाबमोजिम काम गर्दै गएमा अन्तिम एक समयमा पुगेर शहरले पूर्ण आकार लिनेछ । त्यसकारण अब ‘ल्याण्ड पुलिङ’ अवधारणाअनुरुप निजी क्षेत्रलाई काम गर्न दिनुपर्दछ ।

बुझ्ने भाषामा भन्नुपर्दा ‘ल्याण्ड पुलिङ’ अन्तर्गत विभिन्न व्यक्ति एवं संघ/संस्थाहरूको स्वामित्वमा रहेका जग्गाहरू जग्गा धनीकै सक्रिय सहभागिता तथा प्राप्त हुने लाभको अनुपातमा योगदान दिने गरी एउटै कित्ता बनाई त्यसमा बाटोघाटो, ढल, खुला तथा अन्य सामुदायिक स्थललगायत भौतिक पूर्वाधारहरूको व्यवस्था गरी मिलेका चारपाटे विकसित कित्ताहरूमा पुनर्विभाजन गरेर साविकका जग्गाधनीहरूलाई नै फिर्ता दिने कार्य हो ।

यो उपत्यकाभित्र काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले विभिन्न आयोजना सञ्चालन गरेको छ । काठमाडौं उपत्यका बाहिर पनि नगर विकासहरूले विभिन्न आयोजनाहरू सञ्चालन गरेका छन् । यस्ता आयोजना अब निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्दछ ।
ठूला शहर विकास गर्न नेपालका घरजग्गा व्यवसायी सक्षम

नेपालको घरजग्गा व्यवसायी विगत २०/२५ वर्षमा साधन, स्रोत, पुँजी, सीप, क्षमताका हिसाबले सक्षम भइसकेका छन् । अब ठूला शहर विकास गर्न निजी क्षेत्र सक्षम छ । राज्यले प्रोत्साहित गरेर स–साना कम्पनीहरूलाई मर्ज गरी मझौला कम्पनी बनाउने र तिनीहरूलाई मर्ज गरी ठूला कम्पनी बनाएर ठूलठूला व्यवस्थित शहर (टाउनसिप) निर्माण गर्ने हिसाबले लैजानुपर्दछ ।

अहिले बसोबास भइरहेको बस्तीमा भने हाउस पुलिङ अवधारणाअन्तर्गत काम अगाडि बढाउनुपर्दछ । यसअन्तर्गत पुराना बस्तीहरू भत्काएर नयाँ पुनर्संरचना गरेर लैजाने नीति लिनुपर्दछ । बुझ्नुपर्ने विषय भर्खर निर्माण भएका घरहरू भत्काएर तुरुन्तै बनाउँदा खर्चिलो हुन जानेछ । त्यसकारण भर्जिन ल्याण्डहरूमा ल्याण्ड पुलिङको अवधारणाबाट बनाउँदै लैजाने र भइरहेको बस्तीमा हाउस पुलिङअन्तर्गत जानुपर्दछ ।

पुराना हुँदै गएका घरलाई विस्तारै भत्काउँदै व्यवस्थित बनाउनेतर्फ जान सकिन्छ । जस्तै ८०–९० वर्ष अगाडिको काठमाडौंको फोटो र आजको फोटोमा धेरै फरक छ । अबको १०० वर्ष पछाडि काठमाडौं उपत्यका कस्तो बनाउने भनेर त्यसका लागि अहिले नै गुरुयोजना बनाउनुपर्दछ । त्यही गुरुयोजनाअनुरुप पुराना घरहरू विस्तारै भत्काएर क्रमिकरुपमा नयाँ बनाइनुपर्दछ । अहिले बनेका घरहरू ६०–७० वर्षमा अनिवार्य भत्काउनु पर्दछ । त्यसपछि गुरुयोजनालाई पछ्याएर जानैपर्ने दीर्घकालीन सोच अब चाहिन्छ ।

घरजग्गा क्षेत्रका समस्या र समाधान

माथि चर्चा गरेजस्तै मूलरुपमा घरजग्गाको खरिदबिक्री पारदर्शी बन्नै सकेन । यसलाई जसरी पनि पारदर्शी बनाउनुपर्दछ । दोस्रोमा फुटकर आयोजना संचालन गरेर वा जमिनलाई खण्डीकरण गरेर व्यवस्थित बसोबास हुन सक्दैन । त्यसका लागि ‘ल्याण्ड मार्केट’ ‘ल्याण्ड पुलिङ’ र ‘हाउस पुलिङ’को अवधारणामा जानुपर्दछ ।

अहिले देशको अर्थतन्त्र सुस्त अवस्थामा रहेको र सबै क्षेत्रमा विश्वासको संकट देखिएको पृष्ठभूमि छ । यही बेला नियामक नेपाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गाको कारोबारलाई अति नै कडाइ गर्नेगरी नीति लिइरहेको छ । घरजग्गासम्बन्धी ऋणमा खरिदकर्तालाई ईएमआईमा अति नै कडाइ गरिएको छ । त्यो सरल बनाउनुपर्दछ ।

व्यवसायीले ठूला आयोजना सञ्चालन गर्नका लागि फेयर मार्केट भ्याल्यु ५० प्रतिशत व्यवस्था गरिएको छ । त्यसले ठूला आयोजना आउन सक्दैनन् । वास्तविकरुपमा हेर्दा फेयर मार्केट भ्याल्यु ५० प्रतिशत भने पनि बजार मूल्यको एक तिहाइभन्दा बढी हुँदैन ।

एक तिहाइ लिएर दुई तिहाइ शेयरको मूल्य हाल्नुपर्दा ठूला आयोजना सञ्चालन हुन नसक्ने स्थिति बनेको हो । पछिल्ला ५/७ वर्षयता ठूला आयोजना आउन सकिरहेका छैनन् । अनौपचारिक क्षेत्र मौलाउँदै गएको छ भने औपचारिक क्षेत्र खुम्चिँदै गएको छ । खासमा औपचारिक क्षेत्र मौलाएर अनौपचारिक क्षेत्र खुम्चिनु पर्दथ्यो । जबकि उल्टो भयो ।

राष्ट्र बैंकको नीतिका कारणले यस्तो भएको महासंघको ठम्याई रहेको छ । यता सरकारले घरजग्गा क्षेत्रमा हदबन्दी लगाएर ठूला आयोजना बन्न सक्दैन । भनाइमा ठूला शहर विकासका कुरा गरिन्छ तर व्यक्तिसरह घरजग्गा कम्पनीलाई पनि हदबन्दी लगाउँदा विकास सम्भव देखिन्न ।

घरजग्गा व्यवसायीले सम्पत्ति किन्ने, त्यहाँ संरचना विकास गर्ने अनि फेरि बेच्ने हो । उसका लागि जग्गा भनेको अरु कारोबारका लागि भन्ने स्टक अथवा इन्भेन्ट्री भनेजस्तै हो । यदि उसले उद्देश्य विपरित कार्य गरेमा भने राज्यको कानुनले उसलाई सजाय गर्न सक्नुपर्दछ । त्यसैले उद्देश्यबमोजिम काम गर्नेलाई हदबन्दी हुनुहुँदैन ।

अर्काेतिर धेरै प्रशासनिक झमेलाहरू छन् । भूमि व्यवस्था मन्त्रालयअन्तर्गतका मालपोत, नापी कार्यालयमा कर्मचारीले चुस्त सेवा दिनुको साटो आफ्ना विभिन्न किसिमका इच्छा, चाहना पूर्ति गर्नेतर्फ ध्यान दिने कारण सर्वसाधारण सेवा लिन जानै नसक्ने अवस्था छ ।

साँच्चै सेवा लिन विचौलियाको प्रयोग गर्नुपर्ने र ती मानिसबाट पनि सेवाग्राहीले भनेजस्तो सुविधा नपाइरहेको स्थिति छ । आर्थिक विषय र समयको पनि धेरै दुरुपयोग हुने गरेको छ । सेवा प्रदायक निकायबाट गरिने नकारात्मक व्यवहार र प्रशासनिक झन्झटका कारणले व्यवसायी निरुत्साहित भइरहेका छन् । यसतर्फ सुधारको खाँचो छ ।

एकीकृत बसोबासलाई प्रोत्साहन

राज्यको नीति केन्द्रिकृत हुने कि विकेन्द्रित हुने भन्ने मुख्य कुरा हो । यहाँ भूमिको दिगो व्यवस्थापन गर्ने लक्ष्यसाथ भूउपयोग नीति २०७२ मा तर्जुमा भयो । भूउपयोग ऐन २०७६ मा आयो ।

२०७९ मा वर्गीकरणको लागि निर्देशिका जारी भयो । अहिले पहिलो भूउपयोग नियमावली संशोधन भएर जारी भएको छ । वास्तवमा यो काम २० औं वर्षअगाडि गरिसक्नुपर्ने थियो । त्यतिबेला नै मुलुकको जमिन वर्गीकरण गरेर कृषिजन्य, औद्योगिक, आवासीय भनेर छुट्टिसक्नुपर्दथ्यो । यो धेरै ढिला भएको छ ।

भलै ढिलै भए पनि देशले जमिनको वर्गीकरण गर्नुपर्दछ भनेर सुरु गरिसकेको छ । ७५३ पालिकामा वर्गीकरण कार्य अगाडि बढिसकेको अवस्था छ । यसै आर्थिक वर्षभित्र वर्गीकरण सक्नुपर्ने र त्यसपछि प्रत्येक पालिकाले आफ्नो डिपिआर बनाउनुपर्दछ भनिएको छ । अब पालिकाले नै छरिएर घर बनाउन दिनुहुँदैन ।

हिजोका दिनमा मानिसहरू खेती हुने स्थानमा घर बनाएर बस्नेक्रम रह्यो । पहाडको गाउँबाट बेसी झरेर छरिएर घर बनाउने चलन पनि बस्यो । तराई मधेसमा पनि सहजताका लागि भन्दै खेती हुने स्थानमा बसोबास बढ्यो । त्यसले तत्काल खेती गर्नका लागि सहज भयो तर मानिसका आधारभुत आवश्यकताहरू फेरिँदै जाँदा भनेअनुरुप कार्य हुन सकेन ।

हिजोका दिन दाल भात खानु आधारभूत आवश्यकता ठान्नेहरू आज फेरिए । अब आवश्यकतामा आएको परिवर्तनसँगै एकीकृत बसोबास नै गराउनुपर्ने देखिन्छ । शहरमा मात्रै होइन, ग्रामीण क्षेत्रमा पनि एकीकृत बसोबास गराउने हो भने पूर्वाधार पु¥याउन राज्यलाई पनि थोरै खर्च भए पुग्दछ । सबै ठाउँमा कनिका छरेजस्तो रकम छरेर दिगो विकास हुँदैन ।

अहिले राजनीतिक पहुँचका आधारमा एउटा–एउटा घरसम्म बिजुली, पानी, सडक पु¥याउने काम भए पनि दिगो हिसाबले त्यसको मर्मतसम्भार गर्न सकिन्न । अतः समयमै विचार पु¥याउन नसक्ने हो भने विकास गाउँमा पुग्ने तर विकास सँगसँगै मानिसहरू शहरतिर फर्किने स्थिति विकसित हुँदै जानेछ ।

गाउँ बचाउन पनि अब एकीकृत बसोबासलाई प्रोत्साहन गर्नुपर्दछ । यो अभियानका लागि केन्द्रीय सरकारले ऐन, कानुन बनाइदिने र त्यसको कार्यान्वयन ७५३ पालिकाबाटै चलाउनुपर्दछ । बल्ल विकास पनि दीर्घकालीन हुनेछ ।

घर, संरचना व्यवसायीले निर्माण गर्दा सस्तो

यहाँ उस्तै गुणस्तर, उस्तै कच्चापदार्थ र उस्तै किसिमको फिनिसिङ गर्ने हो भने कम्पनीले बनाएका घर व्यक्तिले बनाएकोभन्दा सस्तो पर्न जानेछ । किनकि कम्पनीले बनाएका घरमा एकरुपता कायम गरिएका हुन्छन् ।

हामीकहाँ मध्यम र उच्च मध्यम परिवारलाई लक्षित गरेर बनाइएका घरहरू नै बढी हुने गर्दछन् । त्यसैले एकरुपता ल्याउन फिनिसिङ त्यहीअनुसार गरिन्छ । तर व्यक्तिले बनाएका घरको निर्माण कार्य एकैचोटी सम्पन्न नगर्दा पनि हुने हुन्छ । सामान्य संरचना तयार गरेर प्लास्टर गरेर पनि घर सम्पन्न गरिसकें भन्न सकिन्छ ।

कुनै पनि घरको संरचना तयार गर्दा ५० प्रतिशत खर्च हुन्छ भने फिनिसिङ गर्दा अर्काे पचास प्रतिशत लाग्दछ । झट्ट हेर्दा ५० प्रतिशत खर्चले घर तयार भइसकेको भन्ने मानिसलाई पर्दछ तर ५० प्रतिशत काम बाँकी नै रहन्छ । उदाहरणको रुपमा २५०० रुपैयाँमा संरचना तयार भइसकेको हुन्छ भने अर्काे २५०० फिनिसिङमा लाग्दछ ।

व्यक्तिले बनाएको घरमा २५०० मा अर्काे २ देखि ५ सय खर्च गरेर आधारभूत कुराहरू पूरा गर्न सकिन्छ र बस्न सक्दछ । त्यो आधारमा घर सम्पन्न भयो भन्ने व्यक्तिको मानसिकता हुने गर्दछ ।

व्यक्तिको हिसाबले ३००० स्वायर फिटमा घर बनेको सत्य हो । तर कम्पनीले त्यसैलाई ५००० स्वायर फिट खर्चिनु पर्दछ । त्यही स्तरको घर व्यक्तिले बनाउँदा ५००० स्वायर फिटमा बनाउन कदापि सक्दैन ।

ब्रोकरमार्फत घरजग्गाको कारोबार

अब घरजग्गा व्यवसायी र कम्पनीहरूले अनिवार्यरुपमा लाइसेन्स लिने व्यवस्था हुनुपर्दछ । त्यसपछि स्टक ब्रोकरले लाइसेन्स लिएजस्तै गरी घरजग्गा ब्रोकरले गर्ने कारोबार पनि करको दायरामा जानेछ । विदेशमा ब्रोकरको ठूलो इज्जत छ । ब्रोकरले कानुनी प्रबन्ध पूरा गर्नुपर्दछ । उसले अध्ययन गर्नुपर्दछ ।

निश्चित परीक्षा उत्तीर्ण गर्नुपर्दछ । घरजग्गा के हो ? त्यससँग आकर्षित ऐनहरू के–के हुन् ? बजारीकरण के हो ? उपभोक्ताको चाहना के छ ? भोलिका दिनमा त्यो सम्पत्ति खरिदबिक्री गराउँदा कानुनी विवाद आएमा त्यो दायित्वसमेत उसले बहन गर्नुपर्दछ । केही गलत भएमा उसले जरिवाना तिर्नुपर्दछ ।

हामीकहाँ ब्रोकरलाई केही हुँदैन । कानुुनीरुपमा घरजग्गाको ब्रोकर नै छैन । त्यसकारण व्यवसायी र कम्पनीहरूले पनि लाइसेन्स लिने व्यवस्था गर्नुपर्दछ । घरजग्गासम्बन्धी हेर्ने कुनै एउटा सरकारको विभाग बनेर नियमन गरिनुपर्दछ । यस्ता कम्पनीमा धेरै ठूलो पूँजी हुनुपर्ने र उनीहरूलाई जवाफदेही गराउन लाग्नुपर्दछ । विगतबाट पाठ सिकेर अब भने सुधारतर्फ अगाडि बढ्नुपर्दछ ।

कानुनी सुधार

स्टक मार्केटजस्तै ल्याण्ड मार्केट ल्याउनेगरी त्यसको खाका बनाउन ऐन नै बनाएर जानुपर्दछ । ‘ल्याण्ड पुलिङ’, ‘हाउस पुलिङ’ र ‘ल्याण्ड मार्केट’का लागि शहरी ऐन ल्याउनुपर्दछ । हदबन्दी छुटको कानुनी प्रावधान हुनुपर्दछ । विदेशीलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्न पाउने व्यवस्थासम्बन्धी ऐन आउनुपर्ने देखिन्छ । प्रशासनिकस्तरमा धेरै सुधार आवश्यक छ ।

यी कानुनी पाटो र सुधारको पर्यत्नले ८० प्रतिशतभन्दा बढी समस्याको समाधान हुनेछ । नेपाल राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमार्फत घरजग्गा कम्पनीहरूका लागि ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ ७० प्रतिशत पु¥याउनु पर्दछ । ‘होमलोन’को हकमा कर्जा आम्दानी अनुपात कम्तीमा ८० प्रतिशत पु¥याउनुपर्ने देखिन्छ ।

घरजग्गा अनुत्पादक कि उत्पादक !

आवश्यकताभन्दा बढी घरजग्गा खरिद गरेर थुपार्ने कार्य अनुत्पादक हो भने आवश्यकताका आधारमा किनेको घरजग्गा उत्पादक हो । अहिलेसम्म नेपालमा करिब ७६ लाख घरपरिवार छन् । कम्तीमा एउटा परिवारको एउटा राम्रो घर बनाउने हो भने ७६ लाख राम्रा घर चाहिन्छ । आवश्यकताभन्दा बढी एउटै व्यक्तिले धेरै सम्पत्ति किनेर राख्यो भने व्यक्तिको हकमा अनुत्पादक हुनपुग्दछ ।

अब एउटै व्यक्तिले अनावश्यकरुपमा जग्गा खरिद गरेर राख्यो भने विदेशी मोडलअनुसार बस्नको लागि किनेको जग्गामा कम कर र व्यावसायिक प्रयोजनका लागि बढी कर लगाउन सकिन्छ । आवश्यकताको लागि विभिन्न सुविधा र छुट दिने कार्य गर्नुपर्दछ । व्यापारिक कारोबारका लागि कसिलो नीति अवलम्बन गर्न सकिन्छ ।

जग्गाको प्रकृति हेरेर रजिस्ट्रेशन कर बढी वा घटी गर्न सकिन्छ । यदि कृषि प्रयोजनका लागि छ भने विशेष छुट दिन सकिनेछ । त्यसैले सम्पत्ति कर पनि प्रयोगका हिसाबले लगाइनुपर्दछ । सबैलाई बढीभन्दा बढी खरिद गर्ने अधिकार दिनुपर्दछ तर त्यसलाई करका माध्यमबाट नियन्त्रण गर्ने हो भने सबै समस्या समाधान हुनेछ ।

यता माओवादी द्वन्द्वसँगै मानिसहरू शहर पसेपछि गाउँ फर्कने क्रम टुट्यो । अर्काेतिर घरघरमा रेमिट्यान्स भित्रिएपछि शहर जानुपर्दछ भन्ने चेतनाले शहरीकरण बढ्यो । वास्तविकरुपमा हेर्ने हो भने विगत २० वर्षमा घरजग्गाको मूल्य २० देखि ५० गुणासम्म बढेको छ ।

हाम्रोजस्तो विकासोन्मुख मुलुकमा यो अस्वभाविक वृद्धि हो । यस्तो हुनुहुँदैन थियो । यो मुलुकको हितको लागि भएन । त्यसैले मूल्य नियन्त्रणको पाटो ल्याण्ड मार्केटले नै गर्दछ । यसमा ढिलो भइसकेको छ । मूल्य नियन्त्रण गरेर ठूल–ठूला व्यवस्थित शहर निर्माण आजको आवश्यकता हो ।